Dù là ở quy mô nào thì việc xây dựng cũng đều phải tuân theo những nguyên tắc mà nhà nước và luật pháp đã thống nhất đặt ra. Và tất nhiên nhà liền kề cũng không nằm ngoài dự đoán. Để nắm bắt được những chi tiết có liên quan đến dự án nhà liền kề. Chắc chắn không thể bỏ qua bài viết giải đáp chi tiết về bản cam kết, nguyên tắc và mật độ xây dựng nhà liền kề theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nguyên tắc xây dựng nhà liền kề là gì?

Bộ luật Dân sự năm 2005, điều 267 và 268 đã quy định các nguyên tắc xây dựng nhà liền kề. Bao gồm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng; nguyên tắc về vị trí, chiều cao, thiết kế, độ kiên cố, quy hoạch,… Nguyên tắc đảm bảo an toàn với các công trình xây dựng liền kề.

Nguyên tắc xây dựng theo luật xây dựng nhà ở liền kề

Đây là nguyên tắc quy định về chiều rộng, chiều sâu của căn nhà khi xây nhà liền kề bạn cần tuân thủ. Luật xây nhà liền kề quy định rõ ràng về hình thức kiến trúc, diện tích, kích thước của các căn nhà liền kề như sau trong bản cam kết nhưsau:

– Diện tích: tối thiểu 45m2

– Chiều rộng: tối thiểu 4,5m

– Chiều sâu: tối thiểu 18m và không lớn hơn 60m2, đảm bỏ được thông giá, thiết kế đón được ánh sáng tự nhiên.

Bộ luật Dân sự năm 2005, điều 267 và 268 đã quy định các nguyên tắc xây dựng nhà liền kề về vị trí, chiều cao, thiết kế, độ kiên cố, quy hoạch,...
Bộ luật Dân sự năm 2005, điều 267 và 268 đã quy định các nguyên tắc xây dựng nhà liền kề về vị trí, chiều cao, thiết kế, độ kiên cố, quy hoạch,…

Khi xây dựng các dãy nhà phải đảm bảo được khoảng lùi sao cho phù hợp với mặt đường và chỉ giới. Đồng thời phải có sự thống nhất giữa các dãy nhà. Trừ một vài trường hợp đặc biệt, phụ thuộc vào chỉ giới đỏ, các dãy nhà có thể xây dựng sát vạch chỉ giới.

Nhà liền kề phải đảm bảo được độ cao, số tầng của một dãy nhà phải đồng bộ nhau. Lối kiến trúc, màu sắc đồng bộ theo quy hoạch, hài hòa, hợp nhất với nhau thành một khối thống nhất.

Nguyên tắc số tầng cho khoảng cách xây nhà liền kề trong bản cam kết

Trong luật xây dựng nhà giáp ranh có quy định về số tầng của các căn nhà; trong đó số tầng sẽ thay đổi phụ thuộc vào tình hình quy hoạch lộ giới tại khu vực đó. Các tầng như tầng lửng, mái che sân thượng không tính như một tầng bình thường; Mỗi lộ giới sẽ có quy định rõ ràng về số tầng được phép xây dựng như sau:

– Lộ giới lớn hơn hoặc bằng 25m, cho phép chủ đầu tư xây dựng được tối đa 5 tầng lầu, 1 tầng trệt và 4 tầng lầu.

– Lộ giới nhỏ hơn 25m, lớn hơn hoặc bằng 20m, cho phép chủ đầu tư xây dựng được tối đa 4 tầng lầu, 1 tầng trệt và 3 tầng lầu.

– Lộ giới nhỏ hơn 20m và lớn hơn hoặc bằng 4m, cho phép chủ đầu tư xây dựng được tối đa 3 tầng lầu, 1 tầng trệt và 2 tầng lầu.

– Lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 4m, cho phép chủ đầu tư xây dựng được tối đa 2 tầng lầu, 1 tầng trệt và 1 tầng lầu.

Trong luật xây dựng nhà giáp ranh có quy định về số tầng của các căn nhà; trong đó số tầng sẽ thay đổi phụ thuộc vào tình hình quy hoạch lộ giới tại khu vực đó.
Trong luật xây dựng nhà giáp ranh có quy định: số tầng sẽ thay đổi phụ thuộc vào tình hình quy hoạch lộ giới tại khu vực đó.

Nguyên tắc chiều cao trong xây dựng nhà liền kề

Xét theo tổng chiều cao

Trong bộ luật quy định rõ ràng về chiều cao của căn nhà và chiều cao các tầng đều phải tuân thủ theo nguyên tắc đã đề ra trong bộ luật. Trong đó, khoảng cách xây nhà liền kề cần chú ý đến chiều cao. Và chiều cao nhà ở sẽ phụ thuộc vào diện tích quỹ đất mà bạn xây dựng:

– Diện tích quỹ đất khoảng từ 30m2 đến 40m2, chủ đầu tư dự toán xây nhà liền kề với chiều sâu lớn hơn 5m; từ vạch lộ giới và chiều rộng mặt tiền trên 3m. Đối với diện tích này, chủ đầu tư được xây dựng tối đa 4 tầng và 1 tum với chiều cao dưới 16m.

Trong bộ luật quy định rõ ràng về chiều cao của căn nhà và chiều cao các tầng đều phải tuân thủ theo nguyên tắc đã đề ra trong bộ luật.
Trong bộ luật quy định rõ ràng về chiều cao của căn nhà và chiều cao các tầng đều phải tuân thủ theo nguyên tắc đã đề ra trong bộ luật.

– Diện tích quỹ đất khoảng từ 40m2 đến 50m2, chủ đầu tư dự toán xây nhà liền kề với chiều sâu lớn hơn 5m từ vạch lộ giới và chiều rộng mặt tiền từ 3m đến 8m. Đối với diện tích này, chủ đầu tư được xây dựng tối đa 5 tầng và 1 tum với chiều cao dưới 20m.

– Diện tích quỹ đất hơn 50m2, chủ đầu tư dự – Diện tích quỹ đất hơn 50m2, chủ đầu tư dự toán xây nhà liền kề với chiều sâu lớn hơn 5m từ vạch lộ giới và chiều rộng mặt tiền trên 8m. Đối với diện tích này, chủ đầu tư được xây dựng tối đa 6 tầng và 1 tum với chiều cao dưới 24m.

Chiều cao khoảng cách xây nhà liền kề các tầng

Bên cạnh chiều cao của nhà ở chủ đầu tư cần phải lưu ý đến chiều cao của từng tầng. Vì mỗi tầng đều được quy định chiều cao cụ thể trong bộ luật bản cam kết xây dựng nhà liền kề.

– Đối với tầng trệt, chủ đầu tư được phép xây dựng với chiều cao không quá 5m. Chiều cao này được tính từ mặt đường lên đến mặt sàn của lầu một.

– Đối với các tầng khác chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa  từ 3m đến 4m. Chiều cao này được tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên.

– Trường hợp căn hộ có tầng lửng, chiều cao tầng 1 phải đạt tối thiểu là 2,7m.

Nguyên tắc vị trí về khoảng cách trong bản cam kết xây dựng nhà liền kề

Đây là nguyên tắc các chủ đầu tư cần lưu ý trong luật xây dựng nhà giáp ranh. Không phải ở đâu cũng có thể xây dựng nhà liền kề, các dãy nhà liền kề sẽ không được phép thi công tại một số vị trí sau đây:

– Khu vực đất đã đi vào quy hoạch, không thể thay đổi kết cấu

– Trong khu vực nhà ở có một số công trình công cộng

– Nằm trong khuôn viên, tuyến đường được quy hoạch để xây dựng biệt thự

– Nơi được quy hoạch để bảo tồn kiến trúc, cảnh quan đô thị

Trường hợp xây dựng ở những vị trí bên trên phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và phải có giấy phép rõ ràng, minh bạch.

Mật độ xây dựng nhà liền kề được luật pháp cho phép

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD; hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng; là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng nhà liền kề.

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD; hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng; là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng.
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD; hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng; là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng.

Theo đó, mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ; Bao gồm: Nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập được quy định cụ thể; Đối với diện tích nhỏ hơn 90m2, mật độ được xây dựng là 100%. Nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình; Diện tích từ 100 – dưới 200m2, mật độ xây dựng 90%; Diện tích từ 200 – dưới 300m2, mật độ xây dựng 70%; Diện tích từ 300 – dưới 500m2, mật độ xây dựng 60%; Diện tích từ 500 – dưới 1.000m2, mật độ xây dựng 40%; Và diện tích trên 1.000m2, mật độ xây dựng là 40%. Ngoài ra, lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Chi tiết về bản cam kết xây dựng nhà liền kề

Căn cứ Điều 174, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao …”

Mẫu biên bản cam kết giữa hai hộ gia đình khi xây dựng nhà liền kề

Việc bảo đảm an toàn cho hộ liền kề khi xây dựng là bảo đảm khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác. Đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Chúng tôi đưa ra mẫu biên bản cam kết giữa hai hộ gia đình liền kề. Khi xây dựng công trình nhà ở như sau:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

 …….., ngày … tháng … năm ………

 

BIÊN BẢN CAM KẾT GIỮA 2 HỘ GIA ĐÌNH

(V/v bảo đảm an toàn cho hộ liền kề khi xây dựng)

 

Địa điểm :…………………………….

THÀNH PHẦN THAM GIA KÝ BIÊN BẢN

a) Đại diện gia đình ông/ bà ……… (Gọi tắt là bên A)

– Ông /Bà: ……………………………….

– Địa chỉ: …………………………………

– Điện thoại: ……………………………..

b) Đại diện bên xây dựng lô đất số ……. (Gọi tắt là bên B)

– Ông/ Bà: …………………………………

– Địa chỉ: …………………………………..

– Điện thoại: …………………………….

c) Đại diện tổ dân phố (Bên làm chứng)

– Ông/Bà: ……………… Tổ trưởng tổ dân phố …….

– Điện thoại: …………………………………..

THỜI GIAN KÝ BIÊN BẢN:

–  Bắt đầu: ……h…..phút, ngày … tháng … năm …….

– Kết thúc: …..h…..phút, ngày … tháng … năm …….

– Tại: ………………………………….

Hiên trạng công trình bên A và bên B

Từ ngày … tháng … năm ………, bên B tổ chức triển khai xây dựng công trình nhà ở trên mặt bằng phần tiếp giáp nhà bên A.

Để tránh tranh chấp giữa hai bên khi xây dựng công trình liền kề, bên A và bên B bàn bạc. Thống nhất các điều khoản cam kết như sau:

  • Mẫu biên bản cam kết bảo đảm an toàn cho hộ liền kề khi xây dựng nhà ở.
  • Hiện trạng xây dựng không phép, xây dựng khác với giấy phép xây dựng đã được cấp khá phổ biến ở Việt Nam; gây ra những rủi ro cho các hộ liên kề. Luật Minh Khuê phân tích các quy định pháp luật và hướng dẫn các bên soạn thảo văn bản cam kết trước khi xây dựng, với nội dung sau:

Mục lục bài viết

  1. Mẫu biên bản cam kết giữa hai hộ gia đình khi xây dựng.
  2. Tôn trọng quy tắc xây dựng được pháp luật quy định như thế nào ?
  3. Hồ sơ đề nghị xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
  4. Hồ sơ đề nghị xin giấy phéo xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Để phòng ngừa các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng; hai hộ liền kề cần ký biên bản cam kết ghi lại hiện trạng trước khi xây dựng nhà liền kề
Để phòng ngừa các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng; hai hộ liền kề cần ký biên bản cam kết ghi lại hiện trạng trước khi xây dựng nhà liền kề

Căn cứ Điều 174, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng; bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao; mật độ xây dựng nhà liền kề,..”

Do vây, để phòng ngừa các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng; hai hộ liền kề cần ký biên bản cam kết ghi lại hiện trạng trước khi xây dựng nhà liền kề. Để có căn cứ pháp lý xử lý các tranh chấp có thể phát sinh về sau.

Các điều khoản trong bản cam kết xây dựng nhà liền kề giữa bên B với bên A

Điều 1: Bên B cung cấp bản cam kết xây dựng nhà liền kề trên đúng diện tích được cấp phép. Không mở các loại cửa sổ, chớp lật, thông gió, làm ô văng hoặc mái che mái vẩy; lấn sang hoặc nhìn sang đất và nhà bên A.

Điều 2: Trong quá trình xây dựng nếu công trình của bên B có tác động xấu đến nhà bên A; như: nứt, lún, nghiêng, bong tróc, biến dạng nền nhà, ngấm nước qua tường, đùn sủi. Hoặc các tác động ảnh hưởng đến kết cấu nhà của bên A. Thì bên B phải có trách nhiệm giám định, sửa chữa đền bù, khắc phục sự cố. Trả về nguyên trạng ban đầu cho ngôi nhà của bên A. Mọi chi phí giám định, sửa chữa, đền bù do bên B hoàn toàn chi trả.

Điều 3: Bên B phải đảm bảo an toàn xây dựng, có che chắn công trình. Không làm bụi bẩn ảnh hưởng đến các nhà liền kề trong đó có gia đình bên A.

Điều 4: Khi có sự cố xảy ra yêu cầu bên B phải có mặt ngay tại hiện trường; để cùng bên A bàn bạc phương án giải quyết hợp lý.

Tạm kết bài viết tìm hiểu bản cam kết xây dựng nhà liền kề

Trên đây là bài viết chia sẻ thông tin về bản cam kết, mật độ, nguyên tắc xây dựng nhà liền kề; Thuận Thiên đã tham khảo từ nhiều nguồn uy tín khác nhau. Bên cạnh đó, Thuận Thiên tự hào là một trong những đơn vị cung cấp hố ga nhựa; một trong những giải pháp góp phần kiến tạo nên không gian xanh, môi trường sạch. Và Thuận cũng đã được nhiều chủ đầu tư lựa chọn đối tác tại các công trình dự án nhà liền kề; như dự án nhà phố Nam Long Waterpoint, Long Thành Riverside và nhà máy điện Krong Buk 1. Để được tư vấn và giải đáp mọi thắc; hãy liên hệ với Thuận Thiên sớm nhất, bạn nhé!